28 Nov 2024
24 jours, 24 conseils : votre calendrier de l’Avent immobilier !
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Marc est un propriétaire heureux : il vient d’acheter une nouvelle maison à Uccle. Un achat dispendieux qu’il peut en partie financer grâce à la vente de son appartement.
Parce que le temps presse, Marc décide de tenter sa chance seul ; il vendra son bien lui-même, sans agence immobilière. Il propose son bien à un prix attractif, espérant ainsi faire affluer les acheteurs potentiels.
Et ça fonctionne ! En quelques semaines à peine, il trouve un acquéreur. Ce dernier s’empresse alors de lui présenter une offre d’achat pour sceller leur marché. Marc accepte sans tarder et lui remet le document dûment signé. Tout semble se dérouler pour le mieux…
Sauf qu’un minuscule détail au sein de l’offre d’achat qu’il vient tout juste d’avaliser va le précipiter dans un cauchemar éveillé… Un simple oubli, une ligne négligée : l’offre d’achat ne mentionne aucune date pour la signature du compromis de vente. Et, sans date butoir, aucune obligation pour l’acquéreur de conclure la transaction dans un délai escompté.
Alors, les semaines passent, puis les mois, et enfin les années… Deux ans et demi plus tard, Marc n’a toujours pas vendu son appartement. Pourtant, il l’a bel et bien achetée, cette maison qu’il avait tant lorgnée.
Et ce n’est pas tout. Le prix de vente de son appartement, lui, était bien spécifié dans l’offre d’achat. Malgré les mois et les années écoulées, il n’aura donc pas évolué d’un denier, alors que les prix de l’immobilier, eux, ont flambé.
« Beaucoup de propriétaires utilisent une offre d’achat qu’ils ont rédigée eux-mêmes ou qu’ils ont trouvée sur Internet. C’est là qu’il faut être attentif : de nombreuses clauses peuvent s’avérer trop contraignantes, ou pas assez !
C’est pour ça qu’en tant qu’agents immobiliers, nous rédigeons nos offres d’achat selon un modèle type éprouvé que nous adaptons scrupuleusement à chaque bien et à chaque transaction. Nous vérifions chaque détail pour garantir au propriétaire une vente sereine, sans mauvaise surprise. » – Julien Trefois, fondateur de Property One
Quinze ans s’étaient écoulés depuis que Catherine avait acheté son bien immobilier : un magnifique duplex au dernier étage d’une élégante maison de maître, nichée en plein coeur de Forest.
Un beau jour, Catherine décida de vendre son bel appartement. Comme Marc, elle est sûre d’elle et bien déterminée à concrétiser seule la vente de son précieux foyer. Après tout, qui de mieux placé qu’elle pour le mettre en valeur et séduire les potentiels acquéreurs ?
L’annonce à peine rédigée, les premiers visiteurs pointent déjà le bout de leur nez. Les négociations vont bon train, l’acheteur est enthousiaste et Catherine accepte l’offre d’achat qui lui est proposée. Il ne reste plus qu’à signer le compromis de vente, et le tour est joué !
Quatre mois s’écoulent, et enfin arrive le jour tant attendu. Ce matin-là, avant de se mettre en route, Catherine reçoit un appel de son notaire. Très embarrassé, il lui annonce que la signature du compromis est annulée ! Pourquoi ? Il a tout juste obtenu les renseignements urbanistiques… Verdict : l’appartement qu’elle allait céder de ce pas, n’existe pas !
Catherine ne comprend pas : elle vit dans son duplex depuis 15 ans, paie son cadastre chaque année et n’a jamais été alertée par qui que ce soit. Alors comment peut-il ne pas exister ?
En réalité, cette situation trouve son origine dans une erreur administrative d’ampleur survenue quelques années plus tôt. Le propriétaire initial de la maison, qui avait découpé en plusieurs unités l’habitation, avait omis de solliciter un permis d’urbanisme pour le dernier étage. Techniquement, cela faisait donc 15 ans que Catherine vivait dans… un grenier.
À ce moment-là, Catherine avait deux possibilités : soit entamer le long processus d’obtention d’un permis d’urbanisme avant de pouvoir remettre en vente son bien immobilier, soit vendre un « appartement fantôme » répertorié comme grenier, dans lequel il est impossible de se domicilier.
Résultat : l’acquéreur s’est logiquement retiré. Et on le comprend… Acheter des combles au prix d’un duplex 2 chambres, c’est le comble !
« En tant qu’experts en immobilier, notre premier réflexe est de vérifier la conformité des biens qui nous sont confiés. Si nous avions géré ce dossier, nous aurions directement découvert le vice caché. Nous aurions alors introduit une demande d’urbanisme tout en orchestrant la vente du bien immobilier, sous condition suspensive que le permis soit bel et bien octroyé. Cela aurait épargné à Catherine bien des ennuis ainsi qu’une perte de temps considérable. » – Julien Trefois, fondateur de Property One
Depuis plus de six mois, François met tout en œuvre pour concrétiser la vente de sa précieuse propriété. Et comme sa maison est spacieuse et dotée de finitions de première qualité, il espère en tirer le meilleur prix… mais en vain ! Les acheteurs potentiels se montrent timides, effrayés par le montant demandé.
Même les agences immobilières refusent de commercialiser le bien au prix annoncé, le jugeant excessif et surestimé par rapport aux standards du marché.
Une malédiction ? Non… Plutôt un malentendu qui, s’il était passé inaperçu, aurait pu coûter bonbon ! Julien Trefois nous explique :
« François est venu me voir, un brin désespéré de ne pas réussir à vendre son bien immobilier. Prenant à bras le corps le dossier, je lui demande son titre de propriété, ce qui l’a surpris, car personne ne le lui avait encore réclamé.
Après analyse du document, il s’est avéré que la maison de François était en réalité un immeuble de rapport composé de deux appartements ! C’était en fait une bonne nouvelle : le prix de vente qu’il avait fixé était effectivement trop élevé pour une maison… mais pas pour un immeuble de rapport qui, à surface égale, vaut toujours plus au regard des rendements locatifs qu’il saura générer.
Dans la journée, j’ai contacté quelques investisseurs avec lesquels nous avons l’habitude de travailler. L’un d’entre eux est venu visiter l’immeuble sans tarder et l’a immédiatement acheté au prix tant espéré ! »
Vous l’aurez compris : vendre son bien seul, et parfois mal informé, comporte de nombreux risques. Une petite clause oubliée, une ligne mal définie ou une subtilité légale mal appréhendée peuvent transformer votre projet de vente en un véritable cauchemar immobilier.
Parce que vendre un bien immobilier ne s’improvise pas, chez Property One, nous mettons à votre disposition un service haut de gamme et un accompagnement sur mesure pour vous permettre de prendre les meilleures décisions. Nos maîtres-mots sont :
Vous êtes propriétaire et souhaitez déjouer les mauvais sorts immobiliers ? Contactez Property One pour vendre votre bien en toute sérénité !