Une nouvelle ordonnance entre en vigueur ce 1er novembre dans toute la région bruxelloise et elle concerne la durée du bail de résidence principale de courte durée. Vous êtes locataire ou souhaitez mettre votre propriété sur le marché locatif d’ici peu ? Property One vous éclaire sur les principales mesures et leur impact potentiel.

Adoptée le 4 avril dernier, la nouvelle ordonnance du gouvernement bruxellois concerne d’importantes modifications au Code Bruxellois du Logement (le CBL) qui entreront en vigueur ce 1er novembre. Parmi les changements majeurs, si vous êtes présent sur le marché locatif, les contrats de bail d’une durée égale ou inférieure à trois ans, souvent appelés baux de courte durée, sont concernés par cette réforme.

Renforcement de l’encadrement pour les baux de courte durée

Jusqu’à présent, la loi interdisait que les loyers soient augmentés à un autre moment que lors de l’indexation entre deux baux de courte durée. Désormais, la loi va plus loin en imposant une nouvelle obligation : “tout bail de courte durée devra indiquer le loyer “appliqué au précédent locataire” sous peine d’amende pouvant aller jusqu’à 200 euros.” Cela signifie pour les propriétaires bailleurs qui n’ont pas sollicité l’indexation de loyer, qu’ils devront obligatoirement indiquer le montant du loyer sans réajustement.

Cette nouvelle législation s’appliquera indépendamment du fait qu’une fin anticipative ait été réalisée sur le bail par le locataire ou le bailleur ou que le bail soit arrivé à terme. L’objectif est d’empêcher les pratiques consistant à résilier un bail pour ensuite relouer à un loyer plus élevé, offrant ainsi une protection accrue des locataires contre les congés donnés par les bailleurs.

Limitation du cumul des baux de courte durée

La région bruxelloise a également décidé de faire marche arrière en revenant à l’ancienne législation qui limitait la succession des baux de courte durée avec les mêmes locataires. Dorénavant, un bail de courte durée ne pourra être renouvelé que deux fois, par écrit et aux mêmes conditions, pour autant que la durée totale des deux contrats ne dépasse pas 3 ans. En cas de non-respect, le bail de courte durée sera automatiquement requalifié en bail de longue durée, de 9 ans, avec comme date de départ le début du premier bail de courte durée. 

Bruxelles harmonise ainsi sa législation avec celle de la Flandre et de la Wallonie sur la question du cumul des baux.

Un accès plus aisé à des logements décents, abordables et durables

La suspension provisoire des primes Renolution a mis en pause les projets de certains, mais la décision de Bruxelles de mettre un terme aux “passoires énergétiques” reste d’actualité.

Dans ce contexte, la nouvelle législation renforce ses critères en matière d’insalubrité, conférant plus de pouvoir au Service d’Inspection Régionale. À partir de novembre, les bailleurs pourront demander un “Certificat de Contrôle de Conformité”, qui les informera des travaux à réaliser pour que le bâtiment soit conforme aux règles bruxelloises avant sa remise en location. Si cela n’est pas fait, des sanctions financières et légales sont prises.

  • Un remboursement des frais exposés par le locataire ou par les services communaux pour le relogement ;
  • Une intervention dans le nouveau loyer du logement pris par ses locataires suite à la fermeture de son ancien logement. Le juge de paix fixera la durée de cette intervention pour un maximum de 18 mois.

Des charges locatives clarifiées et mieux définies

Les charges locatives appliquées doivent correspondre à celles prévues dans le contrat de bail. Selon la nouvelle législation, seuls “les postes libellés explicitement et énumérés limitativement dans le bail pourront être demandés par le locataire.” Une exception reste tout de même d’application pour “les charges exceptionnelles ou nouvelles” à condition qu’elles restent des “dépenses réelles.”

Concernant les surconsommations d’eau, la facture de VIVAQUA, le gestionnaire d’eau potable à Bruxelles, ne pourra plus excéder le tarif “fuite” prévu par la réglementation, mais uniquement si le bailleur a été informé dans les délais impartis.

De nouveaux délais pour les congés

Jusqu’au 31 octobre, la loi indiquait que les périodes de congé/préavis démarraient “le premier du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné”, pour une durée de 3 mois pour le bailleur et le locataire si le bail était de courte durée. Dès à présent, la nouvelle réglementation introduit un deuxième scénario possible : le délai de préavis peut démarrer le jour où le destinataire est présumé avoir eu connaissance du congé.

Cela signifie que si le préavis est envoyé par la poste par un envoi recommandé, il faudra, à présent, tenir compte du délai nécessaire au facteur pour venir le déposer dans la boîte aux lettres du locataire. Tout retard de la part du service postal engendrant également un décalage du délai de préavis.

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