Immobilier à Bruxelles : rétrospective 2025, perspectives 2026

Sur le terrain, nous l’avons constaté : les acquéreurs prennent davantage le temps de la réflexion, les délais de vente peuvent s’allonger et les décisions se prennent avec une attention accrue portée aux chiffres.  Le marché immobilier bruxellois traverse une phase de transition, liée à trois facteurs bien concrets : le budget, la performance énergétique des biens et la fiscalité.

Dans ce contexte, les Bruxellois désireux d’investir dans l’immobilier ont tout intérêt à aborder leur projet de manière structurée et bien informée. Property One, votre agence immobilière de confiance à Uccle, vous propose une rétrospective de l’année écoulée et un éclairage sur les perspectives à venir, afin d’aborder 2026 avec lucidité.

Le marché immobilier bruxellois en 2025 : stabilité et nouveaux arbitrages

Un contexte politique qui pèse sur la lisibilité du marché

Après les phases de stabilisation observées en 2023 et 2024, l’année 2025 a confirmé une tendance largement anticipée : le marché immobilier bruxellois est davantage confronté à la comparaison avec les Régions voisines, dans un contexte politique perçu comme peu lisible par une partie du marché.

En Wallonie, l’abaissement des droits d’enregistrement à 3 % pour l’achat d’une habitation propre et unique, sous certaines conditions, a redonné de la marge à de nombreux projets. Cette mesure est entrée en vigueur pour les actes authentiques passés à partir du 1er janvier 2025. En Flandre, le taux applicable à l’achat d’une résidence unique miraculous confrontation.

À Bruxelles, le taux des droits d’enregistrement reste fixé à 12,5 %, même si des mécanismes existent pour en atténuer l’impact. Dans ce contexte, certains acquéreurs ont élargi leur zone de recherche et se sont tournés vers des communes situées à quelques kilomètres de la capitale, afin de bénéficier de conditions d’achat plus favorables. Le Brabant wallon et le Brabant flamand ont ainsi constitué des alternatives pour des candidats acquéreurs qui, depuis les élections de juin 2024, hésitaient à concrétiser leur projet immobilier.

Ce contexte n’a toutefois pas entraîné un désintérêt pour l’immobilier bruxellois. Au contraire, le volume de visites reste soutenu, voire parfois en hausse, les acquéreurs multipliant les comparaisons avant de se positionner. Cette prudence accrue se traduit néanmoins par des délais plus longs entre la mise en vente et la signature de l’acte authentique, les décisions étant prises avec davantage de précautions et après une analyse plus approfondie des biens.

Taux stabilisés, comportements d’achat différenciés

Du côté du financement, la tendance s’est montrée plus rassurante. Les taux hypothécaires ont poursuivi leur stabilisation autour des 3 % sur l’année écoulée, et l’argument du « bon moment » est progressivement revenu dans de nombreuses discussions. Depuis la fin de l’année 2023, les taux évoluent dans une relative stabilité, offrant un cadre plus lisible pour les candidats acquéreurs.

Pour autant, le marché immobilier bruxellois évolue clairement à deux vitesses. Les biens affichés sous la barre des 500.000 € ont vu leurs prix se maintenir, voire progresser, tandis que les logements positionnés à des niveaux de prix plus élevés ont davantage connu une phase de stabilisation. En 2025, l’évolution des prix n’a donc pas été uniforme.

Sur le segment des biens inférieurs à 500.000 €, la demande reste solide. Il s’agit le plus souvent d’achats dits « de vie » : premier achat, agrandissement du logement, recherche de proximité avec les écoles ou les transports. Dans ce contexte, les prix de transaction ont globalement bien résisté, avec parfois même une légère progression.

À l’inverse, sur les biens plus onéreux, le comportement des acquéreurs diffère. Souvent, ils disposent de davantage de moyens, mais aussi d’une plus grande liberté de choix. Dans un climat perçu comme incertain, cette catégorie d’acheteurs tend à prendre plus de recul, à arbitrer ses décisions ou à élargir sa réflexion, notamment en comparant avec d’autres marchés, lorsque la fiscalité ou le rapport prix/perception ne justifie plus pleinement le positionnement du bien.

L’impact toujours plus marqué du certificat PEB

La performance énergétique n’est plus un simple critère secondaire dans l’évaluation d’un bien immobilier. En 2025, son impact sur les prix s’est encore renforcé, dans un contexte de trajectoire réglementaire désormais bien connue. À Bruxelles, l’objectif est clair : d’ici 2033, les logements devront atteindre au minimum un score PEB E, sous peine d’être retirés du marché immobilier.

Sous ces catégories, les prix ont peu progressé, voire se sont stabilisés. Les acquéreurs raisonnent désormais en intégrant systématiquement le coût des travaux à prévoir : le prix du bien est analysé conjointement avec l’enveloppe de rénovation nécessaire, celle-ci étant directement déduite du montant qu’ils sont prêts à investir.

Investissement locatif : 2025 rebat certaines cartes à Bruxelles

L’année 2025 a également marqué un tournant pour l’investissement locatif à Bruxelles, notamment en matière d’équilibre entre loyer et rentabilité.

Depuis le 1er mai 2025, le bailleur bruxellois ne peut plus proposer un loyer considéré comme abusif. Un loyer est notamment présumé abusif lorsqu’il dépasse de 20 % le loyer de référence, avec toutefois des nuances et des possibilités de justification prévues par la réglementation. Cette mesure ne signifie pas que l’ensemble des loyers est plafonné, mais elle modifie sensiblement la lecture du marché.

Dans les faits, les projections de rentabilité sont devenues plus prudentes. Certains projets, initialement jugés attractifs, ont été recalculés à la lumière de ce nouveau cadre, voire temporairement reportés. L’investissement locatif reste possible à Bruxelles, mais il s’inscrit désormais dans une approche plus mesurée, où l’analyse du rendement se fait avec davantage de paramètres qu’auparavant.

2026 : ce que nous anticipons pour Bruxelles

Chez Property One, nous restons convaincus que Bruxelles continuera à s’imposer comme un marché immobilier compétitif, tout en devenant plus sélectif.

Compétitif, parce que la capitale conserve une attractivité réelle à l’échelle européenne. Elle continue d’offrir, à distance raisonnable, des quartiers résidentiels recherchés, une qualité de vie reconnue, une offre culturelle riche, une mobilité diversifiée et un bassin d’emplois unique. Bruxelles figure toujours parmi les capitales européennes les plus abordables, ce qui alimente un socle de demande durable sur le long terme.

Sélectif, parce que le marché poursuivra son travail de tri. Les biens correctement positionnés, tant en termes de prix que de caractéristiques, continueront à trouver preneur. Les autres nécessiteront davantage de temps, d’ajustements ou de réflexion. Dans ce contexte, l’accompagnement, l’estimation juste et la stratégie de mise en marché feront plus que jamais la différence. Mais faire appel à une agence immobilière sert également à obtenir des visites de biens venus directement de notre porte-feuille : 50 % de nos biens sont vendus sans avoir jamais été publiés sur les sites populaires.

En 2026, notre rôle est précisément d’apporter ce cadre et cette sécurité : transformer une intention en décision et une décision en un projet immobilier mené dans les meilleures conditions.

Property One : une année de consolidation… et un cap symbolique

L’année 2025 aura marqué une étape importante pour Property One. L’ouverture de notre seconde agence au Fort Jaco a renforcé notre présence locale et élargi notre capacité d’action. Elle nous permet aujourd’hui d’être encore plus présents sur des typologies de biens complémentaires, notamment des maisons familiales, souvent dotées de jardins, caractéristiques du cadre résidentiel et verdoyant du Fort Jaco. Cette double implantation à Uccle consolide également notre proximité avec le terrain, quartier par quartier.

Parallèlement, notre équipe a continué à se structurer. Property One repose aujourd’hui sur une organisation renforcée, avec une structure élargie et davantage spécialisée, lui permettant de gérer un volume croissant de dossiers tout en conservant la qualité d’accompagnement qui fait l’ADN de l’agence.

Sur le plan de l’activité, après un début d’année très positif, le dernier trimestre s’est montré plus calme, dans la continuité des évolutions observées sur le marché. Les délais de vente se sont allongés, tandis que les demandes d’estimation ont progressé. Un signal révélateur : de nombreux propriétaires s’interrogent sur le bon moment pour vendre et recherchent un avis de marché fiable, étayé et professionnel.

Côté visibilité, notre ancrage à Uccle s’est encore renforcé en 2025, notamment à travers les avis laissés par nos clients, avec une moyenne de 4,8/5 sur Google. Ils reflètent un haut niveau de satisfaction et mettent en avant la qualité de l’accompagnement, la disponibilité de l’équipe et la connaissance du marché local.

Enfin, 2026 aura une saveur particulière : Property One fêtera ses 10 ans. Un cap symbolique, qui s’inscrit dans la continuité de notre développement et que nous aurons bien sûr l’occasion de célébrer comme il se doit.

Et si on discutait de votre projet immobilier ?

Vendre un bien immobilier, envisager un achat ou simplement clarifier la suite demande aujourd’hui de faire des choix réfléchis. Dans un marché plus sélectif, le bon accompagnement fait toute la différence, dès les premières étapes du projet.

Chez Property One, nous vous accompagnons de A à Z, de la réflexion initiale jusqu’à la signature de l’acte, avec la même exigence et une parfaite connaissance du marché ucclois. Chaque projet est suivi avec rigueur, expertise et un service hautement personnalisé, afin d’en assurer une concrétisation maîtrisée, pour votre sérénité.

Prenez rendez-vous dans l’une de nos agences et repartez avec une vision claire pour la suite de votre projet !

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