Estimer un bien immobilier nécessite de prendre en compte de nombreux critères pour proposer un prix juste qui permettra une transaction rapide et sans négociation. Découvrez les 5 éléments qui impactent le plus radicalement votre estimation immobilière et mettez toutes les chances de votre côté pour vendre un logement qui répond aux exigences des acheteurs.

La situation géographique du bien à estimer

Réseau de transports en commun dense, établissements scolaires renommés, commerces de proximité et infrastructures culturelles et sportives représentent autant d’éléments qui composent l’environnement d’un bien et influencent son prix. La localisation constitue le premier critère de choix des futurs acquéreurs. Bien souvent, ils sont prêts à faire des concessions sur d’autres points, mais pas sur le lieu.

À surface et prestations égales, l’estimation immobilière d’un bien varie en fonction de sa situation géographique. La campagne séduit de plus en plus de Bruxellois et pour cause, les prix des maisons y sont jusqu’à deux fois moins élevés qu’en plein centre de la capitale.

Les aménagements comptent, mais les projets urbains aussi. Par exemple, les prix de biens situés dans une zone où une future ligne de tram est prévue grimpent bien avant le début des travaux.

La localisation conditionne également l’évolution du prix. La rareté de biens d’exception en ville fait s’envoler les prix. L’idéal consiste à être propriétaire d’un bien parfaitement situé au plus proche de l’animation, mais à proximité d’une zone verdoyante et paisible.

Demandez sans attendre une estimation immobilière gratuite à nos experts.

 

Le respect des normes urbanistiques de construction du bâtiment

Près de 60 % des biens à Bruxelles sont en infraction urbanistique, parfois sans même que les propriétaires le sachent, si le bien a été acquis il y a plus de 5 ans.

Cela signifie que les bâtiments ont subi des transformations sans permis d’urbanisme préalable. Le problème lors de l’achat d’un bien est que l’infraction urbanistique est continue, c’est-à-dire qu’elle perdure et que le changement de propriétaire ne résout en rien l’infraction.

L’estimation immobilière d’un bien dont le permis d’urbanisme ne correspond pas à sa destination est très compliquée. En effet, le bien en l’état nécessite de réaliser des démarches administratives et peut-être des travaux pour se mettre en conformité.

Si le vendeur ne veut pas brader son logement, ni engager sa responsabilité civile, il doit obtenir un permis de régularisation pour vendre un bien sans infraction urbanistique.

Lors de l’estimation immobilière de votre bien à Bruxelles et Uccle, Property One vous informera des documents à fournir à vos acheteurs potentiels :

  • un titre de propriété ;
  • un extrait du plan cadastral ;
  • les permis d’urbanisme relatifs à votre immeuble et éventuellement le permis de régularisation.

Parfois, les infractions urbanistiques sont considérées comme antérieures aux règles en vigueur. Dans ce cas et lorsque l’infraction ne pose aucun problème, il y a une sorte d’acceptation tacite de la situation. À Bruxelles, ce n’est jamais le cas !

L’administration est submergée par la masse de dossiers à régulariser et les délais d’obtention d’un permis sont très longs. Les travaux ont souvent lieu sans autorisation, ce qui représente un vrai problème lors de l’estimation financière du bien mis en vente.

 

La superficie de l’appartement ou de la maison à expertiser

Plus un bien est grand, plus son prix au m2 diminue. C’est pour cette raison qu’un studio est souvent cher en comparaison d’une maison, surtout s’il est bien placé et sans infraction urbanistique !

L’estimation immobilière va donc plus loin que la simple considération du prix au m2 par commune ou par quartier de Bruxelles. L’estimation prend en compte la typologie du bien et sa rareté en fonction de sa surface pour définir un prix juste et cohérent par rapport au marché.

De plus, vous pouvez proposer à la vente un studio de 50 m2 qui ne sera pas comparable à un appartement d’une surface équivalente avec deux chambres. Dans ce cas, c’est l’agencement de l’espace qui entre en ligne de compte. Les surfaces perdues ou inutiles sont moins valorisables et leur prix au m2 est plus bas.

L’estimation immobilière gratuite Property One prend aussi en compte quel type de bien est le plus prisé. Par exemple à Bruxelles, un appartement avec trois chambres est plus plébiscité qu’un bien avec deux chambres. À surface égale, le logement avec trois chambres sera donc plus cher.

Il en va de même pour les biens avec ou sans terrasse. À surface équivalente, un logement avec terrasse est plus cher au mètre carré.

 

L’état du logement et les prestations offertes

Un élément qui influence l’estimation immobilière d’un bien est son état. Un appartement ou une maison où il n’y a qu’à poser ses meubles et ranger ses affaires est plus attractif qu’un bien où les sols et les sanitaires sont à refaire par exemple. Un bien ancien non rénové peut perdre jusqu’à 40 % de sa valeur sur le marché.

Dans le cas d’un appartement, l’immeuble dans son ensemble offre une première impression aux visiteurs. Une cage d’escalier propre, une façade fraîchement rénovée et une toiture impeccable seront favorables à une bonne estimation financière, car les futurs acquéreurs concluent qu’ils n’auront pas à budgétiser de travaux avant longtemps. Les étages élevés sont mieux cotés, surtout avec ascenseur pour les biens situés au-dessus du 3e niveau. Une vue imprenable ou un espace extérieur contribuent aussi à faire grimper l’estimation financière.

Si votre bien nécessite des travaux, vous avez la possibilité de les réaliser avant de le mettre en vente ou de déduire le prix de la rénovation, devis à l’appui, de l’estimation financière.

Vous comprenez mieux pourquoi le home staging est en vogue. Il permet en effet aux acheteurs potentiels de se projeter et pourquoi pas d’avoir un coup de cœur.

 

L’isolation thermique et la qualité énergétique du logement visé par l’estimation  immobilière

Pour vendre un bien à Bruxelles et aux environs, un certificat de performance énergétique du bâtiment (PEB) est à joindre au dossier de vente. Il contient une estimation de la qualité énergétique du bâtiment et des recommandations d’amélioration.

Classés de A à G, les logements dont le PEB est bon présenteront un prix au m2 plus élevé que leurs homologues énergivores. Ils se vendront aussi plus vite.

L’isolation thermique d’un bâtiment informe les acheteurs potentiels du confort de vie au sein du logement. Elle permet en plus d’estimer le montant des futures factures d’énergie et informe sur les travaux à réaliser à brève échéance. Contactez les experts de notre agence pour estimer votre bien.